Possibilità di aprire un'attività di B&B: cosa dice la legge?

Negli ultimi anni, sempre più persone hanno deciso di investire nel settore dell’ospitalità aprendo un Bed & Breakfast all’interno di condomini residenziali. Tuttavia, sorge spesso il dubbio su quali siano i limiti legali per avviare tale attività, soprattutto in relazione ai regolamenti condominiali.

Il ruolo del regolamento contrattuale

La Corte di Cassazione ha chiarito che un regolamento condominiale può impedire l’apertura di un B&B solo se contiene un divieto espresso. Non sono invece sufficienti clausole generiche che indicano che l’immobile debba essere destinato esclusivamente ad uso abitativo.

Bisogna però distinguere tra regolamento contrattuale e regolamento condominiale approvato dall’assemblea. Se il regolamento è contrattuale, ovvero allegato agli atti di acquisto degli immobili, le limitazioni possono essere vincolanti. In caso contrario, se si tratta di un regolamento condominiale adottato successivamente dall’assemblea, eventuali clausole limitative non hanno il potere di impedire l’attività di B&B, trattandosi di una restrizione del diritto di proprietà.

Aumento delle spese condominiali per chi apre un B&B

Oltre alla questione della legittimità dell’attività, occorre considerare l’impatto sulle spese condominiali. Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 1271 del 24 gennaio 2024, ha stabilito che il regolamento condominiale può prevedere un aumento delle spese a carico del proprietario che gestisce un B&B. Ciò per compensare la maggiore usura delle parti comuni, come scale, ascensori, cortili e servizio di portineria, dovuta all’afflusso di ospiti.

In particolare, la sentenza ha confermato la legittimità di una clausola contrattuale che permetteva all’assemblea, con una maggioranza qualificata, di imporre un incremento delle spese per chi adibisce il proprio appartamento ad uso diverso dall’abitazione. Nel caso esaminato, il condominio aveva richiesto un aggravio del 30% delle spese condominiali per il proprietario del B&B, e il Tribunale ha dato ragione al condominio.

Quando è possibile aumentare le spese?

Se il regolamento contrattuale contiene una clausola specifica che disciplina l’aumento delle spese in caso di maggiore utilizzo delle parti comuni, l’assemblea condominiale può deliberare tale aumento con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, del Codice Civile.

Tuttavia, se il regolamento non prevede una tale clausola, l’assemblea condominiale non può imporre autonomamente un aggravio delle spese, se non con una delibera approvata all’unanimità (1000/1000 millesimi).

Conclusione

In sintesi, un’attività di B&B non può essere vietata da un regolamento condominiale generico, ma solo da un regolamento contrattuale che esprima chiaramente tale divieto. Inoltre, chi apre un B&B in condominio deve essere consapevole che potrebbe dover sostenere un incremento delle spese condominiali, qualora ciò sia previsto dal regolamento.

Questa sentenza sottolinea l’importanza di un regolamento condominiale ben redatto, che tuteli sia i diritti dei proprietari sia le esigenze della collettività condominiale. Se stai pensando di avviare un B&B, è consigliabile consultare il regolamento del tuo condominio e, se necessario, rivolgersi a un esperto legale per evitare spiacevoli sorprese.